部屋探し情報(マンション,アパート,賃貸住宅,不動産物件)

マンション購入

最近ではマンションの増加とともに、賃貸よりも若いうちからマンションを購入する人が多くなってきているようです。

その訳は、賃貸で借りて賃貸料金を払うのも、マンションを購入してローンを払うのも、ほとんど払う月額料金に変わりがないからです。

また、マンションを購入した方が月額が少々高くなる場合でも、賃貸物件では1年ないし2年おきの更新時に更新料を払うことになりますので、結局のところ、後々に自分の資産となるものにお金を払っていく方が良いという考えからのようです。

マンションを購入した場合、簡単に引っ越しなどができなくなるなどデメリットとなる点もありますが、思い切って購入される方が増えているようです。

それでも何千万円もする高い買い物ですから、そうそう簡単に購入の決断は出来ませんが、その後押しをするのは、特にマンション購入時に頭金がなくても購入できるマンションが増えてきていることにもあります。

ただし、税金や諸経費はかかることになるので、まったく蓄えなしで購入することは勿論出来ませんので注意して下さい。

また、頭金がない分、毎月の返済額や返済期間が変ってきますので、その点もしっかりと計画的に検討する必要があります。

中古マンション

マンションを購入する場合、新築マンションだけでなく、中古マンションという選択もあります。

中古マンションの1番のメリットは新築マンションに比べて、金額が安いことです。

内装のリフォームをする場合はかなり費用がかかりますが、個々の必要性に応じてになります。

ただし、築年数の古い建物になると管理費や修繕費が高くなる場合もありますので、中古マンションを購入する場合は修繕予定などの確認もしておくと良いでしょう。

また、新築マンションでは購入前に建物や部屋などを見ることはできませんが、中古マンションであれば購入前に建物の外部内部等の確認が出来ますし、共用設備の管理の状況や生活環境、また、どんな人が住んでいるかなども知ることが出来るので安心です。

中古マンションは金額は安いですが、ローン返済の期間は新築マンションに比べて短く設定されていますので、月々の支払い金額が多くなる可能性があります。

また、マンションの状態によってはあまり長く住めない場合もありますので、しっかりと下調べをすると良いでしょう。

マンション購入時の出費

マンションは広告などに出ている販売価格だけでは購入できません。

マンションの購入には、物件自体の金額だけではなく消費税や、広告などに提示されている金額とは別に契約書の印紙税、不動産取得税、登録免許税がかかってきます。

また、マンションを所有することで毎年固定資産税を払う必要がありますし、ローンでマンションを購入する場合には金利がついてきます。

30年ローン、40年ローンなど、ローンの組み方は自由ですが、ローン方法によって金利は変ってきます。

購入の契約時に必要となる印紙税はマンションの価格によって変ります、物件の価格が高くなるほど印紙税も高くなります。

住宅ローン

マンションを購入する際、中には一括のキャッシュで購入する方もいるかもしれませんが、ほとんどの場合は住宅ローンによる返済をすることになります。

一括のキャッシュでマンションが購入できてしまえるのは勿論理想的です。

しかし、マンション購入は安い買い物ではありませんので、一般的なサラリーマンのお給料では、そう簡単に何千万円も払うことが出来ないのが現実です。

そのため、毎月の支払いとボーナスの際にまとまった金額を合わせながらローンを返済してくのが一般的です。

住宅ローンを組む上では、毎月の返済可能な支払額と返済期間の計画を立てることが重要になります。

月々の金額に無理があったり、収入がある定年前までに返済しきれれないような組み方では大変です。

また、住宅ローンには銀行や生保などの民間ローンと、住宅金融公庫や年金住宅などの公的融資があります。

住宅ローンを組むための条件も異なり、公的ローンよりは民間ローンの方が基準が緩やかになっています。

金利は、公的ローンでは返済終了時まで金利が一定である固定金利、民間ローンでは状況によって金利が変る変動金利が主流になっています。

登録免許税は物件を名義登録の際にかかる税金になります。税金は購入した価格ではなく、物件の固定資産税の評価額に対してかかってきます。

これらの税金の他に、仲介業者を通す場合は、仲介手数料が必要になります。

また、管理費や修繕積立金もかかってきますので、ローンを組む際にはこちらの出費も忘れずに考慮する必要があります。

マンションの地震対策

それゆえ、マンション購入時にも地震への対策は気になる所です。マンションの地震対策としてはその構造が挙げられます。

構造は耐震、免震、制震の3つのタイプになります。耐震構造は、柱や梁を太く、壁を厚くし、地震に耐えられる頑丈な造りになっています。

マンション自体の強度を上げることになりますが、揺れ自体を受けることになるので、家具の転倒やマンションにひびが入る可能性があります。

地震対策として最も一般的な構造であり、強度の基準は現在では新建築基準法に基づいて、震度6強から7程度の地震には耐えられるつくりとなっていますが、1981年の建築基準法の改定以前に作られた建物に関しては、強度に不安が残ります。

免震構造は、地震による揺れ自体を軽くするために、積層ゴムなどの装置がマンションの基礎部分に設置されています。

積層ゴムなど、マンションと地盤の間にクッションを設置することで、揺れを抑える構造になっていますので、家具の転倒など被害は少なくなりますが、メンテナンスに費用がかかる場合が多くなります。

制震構造は、超高層マンションなどでよく使われている構造です。地震の揺れをダンパーという制震装置によって、建物自体が吸収する仕組みになっています。

地震に対する強度

現在のマンションには、耐震構造、免震構造、制震構造があり、震度6強から震度7くらいまで耐えられる構造であることが新建築基準法で定められています。

特に地震の揺れを抑える免震構造のマンションは安全性が高く、阪神大震災の際にも被害が少なかったと言われています。

マンションの地震対策として一般的に使われている耐震構造に関しては、マンションの強度は強くなっていますが、地震の揺れを直接受ける分、家具など転倒や破損による被害が出やすいデメリットがあります。

万が一に備えて、家具の固定や食器棚から食器が飛び出さないような工夫をしておくことで、デメリット回避につながります。

そして特に注意すべきなのは、1981年の建築基準法の改定がされる前の基準法に基づいてに作られたマンションです。

ややこしい言い方をしているのは、改定前に地震に対する強度の基準をクリアし、改定後に完成した建物もあるからです。建築基準法改定前の地震に対する強度は、震度5までとなっています。

つまり、震度6以上の地震の場合は危険と言うことになります。

その為、中古マンションの購入を検討する際には、築年数の確認と合わせて、クリアしている建築基準法は改定前なのか後なのか、どれくらいの震度まで耐えられるのかを確かめる必要があります。

偽造マンション

地震による転倒を防ぐために、タンスや食器棚を固定したり、重要なものを持ち出しやすいようにまとめて置いたり、万が一に備えて寝室にはき易い靴を備えて置いたりと、安全性の確保に余念がありません。

しかし、肝心要の家が倒壊してしまうようでは、地震への備えも何もありません。

通常、建築基準法では震度6強から震度7くらいまでの地震に耐えられるように定められています。

しかし、昨今話題になっている偽造マンションは、そんな住民の地震への備えをあざ笑うかのように、安全への信頼性を裏切り、コスト削減のための構造計算書の偽造がされていることが明るみにされています。

そして、さらに驚くべきことは、偽造マンションは姉歯建設のみではなく、姉歯事件を初めとしていくつも存在していたことです。

明らかな欠陥ならともかく、マンションの骨組みの偽造を見抜くことなどは素人には到底出来ません。